4 - فاصله  زمين تا مرکز تهيه امکانات کشاورزي  و  ميزان سهولت تهيه امکانات و نهاده هاي کشاورزي و امکانات حمل و نقل و ترابري محصول
5 -  فاصله زمين تا بازارهاي عمده فروشي و خرده فروشي محصول که در انتخاب نوع کشت  هم موثر است
6 - فاصله زمين تا جاده هاي اصلي و راههاي فرعي کشاورزي و روستائي و جاده هاي بين مزارع
7-  نحوه دسترسي به امکانات مربوط به نيروي انساني و کارگران ماهر و کارگران فصلي
8 -  وضعيت امتيازات برق و گاز و تلفن در محل زمين و درصورت نبودن آنها برنامه هاي آينده منطقه براي تامين برق و گاز و ...
9 - جنس خاک  از نظر سبکي يا سنگيني و ميزان حاصلخيزي زمين مزرعه و ميزان لايه مفيد زراعي آن
10 - وضعيت توپوگرافي زمين و شيب عمومي آن و  مسطح يا غير مسطح بودن اراضي زراعي و در نظر گرفتن هزينه هاي تسطيح در اراضي نامسطح
11 - آب و هوا و اقليم منطقه و بررسي در  مورد بروز خطرات احتمالي آينده از نظر سيل و   تگرگ  و  تفت باد  و  .......
12 -  ميزان مساحت زمين و  نسبت ان با ارزش زمين  ،  قطعات کوچکتر در ارزشگذاري از ارزش واحد بالاتري برخوردارند .
13 - شکل زمين از نظر منظم يا نا منظم بودن يا قواره بودن شکل زمين و در صورت امکان تهيه يا مشاهده نقشه زمين
14 - مقدار حاشيه زمين  بر  جاده  هاي   اصلي   يا  فرعي 
15 - فاصله دار بودن زمين از جاده هاي اصلي يا فرعي و مقدار اين فاصله ، فاصله بيشتر اثر عکس در ارزش زمين دارد
16 - وضعيت اجتماعي و فرهنگي و بافت جمعيتي مردم منطقه  و ميزان برخورداري از امنيت کاري و اجتماعي
17 - اطمينان از  بلا اشکال بودن وضعيت زمين از نظر اجراي قوانين منابع طبيعي  و اراضي موات و ساير قوانين کشوري
18 -  منابع آبي موجود  ( چاه - قنات - چشمه - رودخانه - و .... ) و ميزان آب قابل دسترس و اطلاع از اينکه آيا امکان بهبود آب در منطقه هست يا خير
19 - امکان دسترسي به منابع آبي جديد در آينده ( مثل سد هائي که در آينده ساخته خواهند شد )
20 -  نحوه مالکيت  قانوني آب ( پروانه بهره برداري چاه  -  حقابه قانوني از قنات يا رودخانه يا چشمه يا سد )
21 -  کيفيت آب از نظر ميزان شوري و املاح و محدوديت کشت برخي از محصولات
22 - بررسي در نحوه بهره مندي زمين از امتيازات و پروانه هاي ادارات دولتي ( گلخانه - پرورش ماهي - پرورش دام - واحدهاي صنعتي کوچک و ..... )
23 -   بررسي  در  تاريخچه بهره برداري از زمين و ميزان استفاده اي که تا کنون از زمين شده و تخليه مواد غذائي خاک و هزينه هاي تقويت حاصلخيزي خاک
24 -  برآورد  ارزش کليه اعياني هاي موجود در ملک  و  اقدامات زيربنائي که در زمين انجام شده مثل : تسطيح اراضي - ايجاد کانال آبرساني و لوله کشي آب - آبياري تحت فشار - استخر ذخيره آب -  تاسيسات انباري - ساختمان مسکوني و کارگري - موتورخانه -  واحدهاي توليدي دامداري و ...... ارزيابي جداگانه آنها و افزودن به ارزش اصل زمين
25 - نوع محصولات قابل کشت در منطقه با توجه به اقليم و خاک و آب و بررسي  در  تنوع  انتخاب محصول يا  محدودبودن کشت به طري که هرچه قدر امکان کشت محصولات پردرآمد بيشتر باشد ارزش زمين بيشتر خواهد بود
26 - قابليک کشت سالانه محصولات با توجه به ميزان آب و تخمين درآمدزائي تقريبي سالانه
27 - بررسي در هزينه توليد محصولات کشاورزي با توجه به موقعيت و وضعيت زمين
28 -  شرائط اقتصادي و اجتماعي مقطع زماني که در حال ارزشيابي زمين مورد نظر هستيد و   وضعيت  رونق   يا  رکود   بازار   معاملات زمين 
29 -  بررسي در  سابقه  طغيان  برخي  از  آفات  و  بيماري  ها  مثل   ملخ   و  سن  و  پوسيدگي هاي قارچي و ....در منطقه
30 -  اشجار  مثمر و غير مثمر موجود در زمين و براورد تعداد و ارزش آنها  و افزودن بر ارزش اصل زمين
31 -  در مورد باغات ميوه بررسي نوع درختان - سن درختان - کيفيت درختان و ميزان بهره دهي فعلي و برآورد  عمر مفيد باقيمانده از درختان
32 -  ارزيابي  با توجه به کاربري فعلي کشاورزي اراضي و بررسي در   امکان  تغيير  کاربريهاي احتمالي آينده زمين
33 -  موقعيت زمين از نظر قرارداشتن در محدوده هاي خدماتي  يا  استحفاظي شهر ها  و حريم شهرها  يا  روستاها
34 -    در مورد  اراضي  ديمزار  علاوه بر موارد فوق توجه به شيب اراضي  و  لايه زراعي  و   ميزان بارندگي سالانه منطقه و ......
35 - در صورت امکان انجام آزمايشات خاک و آب و بررسي  نتايج آنها و تعيين بهره وري فني و اقتصادي از زمين که در ارزيابي موثر است
36 -  توجه به علت ارجاع کارشناسي براي ارزيابي زمين که  به همان نسبت توجه و دقت کارشناس را ميطلبد . مثلا براي ارزيابي زمين به عنوان وثيقه زنداني نياز به بررسي کليه فاکتورهاي فني يادشده نيست  و ارزش معاملاتي زمين مورد نظر است ولي  براي  ارزيابي زمين براي انجام معاملات يا   تقسيم ترکه و  تعيين  اجرت المثل  و امثال ان  نياز به دقت بيشتر است .
37 - موقعيت  از نظر مکانيت آن در منطقه  عمده مالکي  يا  خرده مالکي و تاثیر آن در ارزش زمین و همچنین فاصله زمین تا مراکز خاص یا نقاط دیدنی و آثار تاریخی و نزدیکی زمین به جاذبه های گردشگری و سیاحتی و زیارتی و .....

ممکن است عوامل موثر دیگری نیز وجود داشته باشد که از نظر اینجانب پنهان مانده باشد و لذا از دوستان همراه درخواست یاری برای تکمیل مطلب و ارسال انتقادات و نظراتشان را دارم